Investiamo essenzialmente nei mercati sviluppati e miriamo ad avere un’ampia esposizione geografica evitando le scommesse di paesi grandi. Miriamo anche ad essere ampiamente diversificati per tipologie immobiliari, sebbene, tenuto conto del nostro approccio di tipo bottom-up, potremmo in qualsiasi momento essere sovrappeso o sottopeso in particolari settori. Riteniamo che gli attivi di alta qualità dei mercati con alte barriere all’ingresso gestiti da abili management team possano fornire un’ottima performance nell’universo immobiliare nel lungo termine. Poiché i cicli immobiliari si verificano su periodi lunghi, impieghiamo un orientamento a lungo termine per la realizzazione di valore per i nostri clienti. A nostro avviso la ricerca fondamentale è cruciale per individuare le opportunità interessanti a lungo termine in termini di rischio/rendimento.

Stati Uniti

Il maggiore peso assoluto nel portafoglio e nel benchmark è negli Stati Uniti, il mercato più ampio e più maturo nell’ambito del segmento immobiliare commerciale. Negli Stati Uniti, le prospettive di leasing restano attive, e i tassi di occupazione e affitto sono in aumento in molti mercati in diverse tipologie immobiliari. Riteniamo che l’immobiliare commerciale dovrebbe trarre vantaggio dalla nuova offerta limitata insieme alla crescita contenuta della domanda. Siamo esposti a un paniere diversificato di società immobiliari commerciali statunitensi, con le maggiori allocazioni nelle società di centri commerciali regionali Simon Property Group e General Growth Properties, e nel REIT in appartamenti AvalonBay Communities. Simon Property Group è il fondo comune d’investimento immobiliare più grande e mantiene un portafoglio predominante di centri commerciali statunitensi. L’insieme di forti barriere all’ingresso, vantaggi derivanti dalla rete, locazioni a lungo termine e tassi d’occupazione elevati hanno generato flussi finanziari solidi e prevedibili. La società vanta un team dirigenziale solido che ha abilmente reinvestito il cash flow. Di recente abbiamo tagliato la nostra posizione mentre il titolo era in ascesa. Nel trimestre, abbiamo aperto una posizione nel REIT residenziale Sunstone Hotel Investors, che detiene un portafoglio concentrato di hotel di lusso posti in aree urbane, e abbiamo eliminato la posizione in Starwood Hotels and Resorts a causa delle ipotesi di fusione. Tra i REIT in centri commerciali, abbiamo aperto una posizione in Urban Edge Properties, che possiede immobili principalmente concentrati nel nordest degli Stati Uniti, e abbiamo ridotto la nostra posizione in Regency Centers, proprietario e promotore di centri commerciali locali orientati verso i beni alimentari.

Giappone

Abbiamo un’esposizione notevole al Giappone, dove riteniamo che la nostra esposizione sia ben posizionata per beneficiare della ripresa economica e dell’inversione di tendenza delle pressioni deflazionistiche. La nostra posizione più ampia è Mitsui Fudosan, che gestisce numerosi immobili per uffici, residenziali e commerciali al dettaglio in tutto il Giappone. La società appare ben posizionata per la crescita del cash flow in una fase di ripresa. Abbiamo anche un’esposizione consistente a Mitsubishi Estate, che promuove e gestisce un portafoglio con sedi in mercati essenzialmente con alte barriere, che abbiamo tagliato nel corso del trimestre. La società possiede una notevole concentrazione di attivi nel distretto di Marunouchi in Giappone adiacente al Palazzo imperiale. Sempre in questo periodo, abbiamo avviato una posizione in Mori Hills, che possiede attivi del segmento per uffici nell’area centrale di Tokyo. Riteniamo che l’acquisizione della pipeline della società sponsor Mori Buildings dovrebbe sostenere la crescita esterna.

Hong Kong

Manteniamo anche una forte esposizione a Hong Kong, dove concentriamo i nostri sforzi su quelle società con immobili di alta qualità ubicati in luoghi interessanti. La mancanza di terreno disponibile per l’edilizia commerciale e residenziale dovrebbe nel lungo periodo andare a vantaggio dei fondamentali operativi. La nostra più ampia esposizione riguarda Cheung Kong Property Holdings, che possiede edifici per uffici ben posizionati nella zona centrale di Tokyo, oltre che a una low-cost land bank e un interessante portafoglio di hotel. Nel trimestre, abbiamo tratto beneficio dalla recente debolezza del titolo, come anche dal settore immobiliare di Hong Kong, e abbiamo registrato un incremento di valore per la posizione. Possediamo posizioni anche in Hongkong Land Holdings e Wharf Holdings.

Australia

Siamo notevolmente esposti all’Australia, dove ci concentriamo su società che traggono vantaggio da un contesto solido del settore delle vendite al dettaglio, trainato da prezzi del petrolio contenuti, tassi di interesse bassi, un governo stabile e un’impennata del turismo. La nostra maggiore esposizione è al REIT commerciale Scentre Group, che gestisce, promuove e ha una partecipazione in un portafoglio di centri commerciali con marchio Westfield in Australia e Nuova Zelanda. Riteniamo che la società possieda attivi per la vendita al dettaglio degni di nota e nei migliori siti e che dovrebbe beneficiare del contributo del suo team dirigenziale solido e del contesto favorevole del settore delle vendite al dettaglio. Abbiamo anche una posizione in Vicinity Centers, che possiede vari centri commerciali in Australia. Nel trimestre abbiamo ridotto la nostra posizione in Charter Hall Retail mentre il titolo era in ascesa.