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Giugno 2021 / INVESTMENT INSIGHTS

L'aumento dei prezzi delle case può portare a un aumento dei tassi

L'edilizia residenziale, come motore dell'economia, offre margini di manovra alla Fed.

Punti chiave

  • Con il boom dei prezzi delle case negli Stati Uniti, la ripresa post-coronavirus sarà molto diversa rispetto a quella che ha seguito la crisi finanziaria globale
  • La ripresa dell'edilizia residenziale come motore dell'economia potrebbe dare alla Federal Reserve maggiori margini di manovra per aumentare i tassi nel breve e medio termine.
  • Nel lungo termine, l'overbuilding (eccesso di costruzioni) e la crescita lenta della popolazione potrebbero mantenere il tasso "naturale" di interesse su livelli bassi.

 

I prezzi delle case negli Stati Uniti sono in pieno boom e potrebbero continuare a crescere ancora. In questo scenario, la ripresa economica post-coronavirus potrebbe essere molto diversa rispetto a quella che ha seguito la crisi finanziaria globale (GFC), quando la debolezza della domanda ha portato a una crescita lenta, con i tassi di interesse che continuavano a scendere. La ripresa dell'edilizia residenziale come motore dell'economia potrebbe dare alla Federal Reserve maggiori margini di manovra per aumentare i tassi nel breve e medio termine, anche se la sua capacità a lungo termine sarà probabilmente limitata dai cambiamenti demografici.

La forza del mercato immobiliare statunitense dipende dalla domanda e dall'offerta.

La forza del mercato immobiliare statunitense dipende dalla domanda e dall'offerta. Dopo la crisi finanziaria globale, l'economia ha dovuto affrontare due ostacoli che hanno depresso l'attività edilizia americana per quasi un decennio. In primo luogo, la crisi ha innescato un'ampia riduzione della leva finanziaria, minando i bilanci sia dei creditori sia dei debitori: i creditori hanno dovuto fare i conti con un maggiore controllo normativo e con requisiti interni di gestione del rischio più severi, che sono serviti a deprimere la disponibilità dei mutui; i mutuatari, appesantiti dalle scarse prospettive occupazionali, hanno scelto di rimborsare i loro debiti per ridurre la leva finanziaria.

In secondo luogo, durante gli anni del boom c'è stato un eccesso di costruzione di case, che avrebbe richiesto quasi un decennio per essere assorbita.

Il settore delle costruzioni torna alla ribalta...

Nel 2019, ho sostenuto che l'eliminazione dell'eccesso di "scorte" di abitazioni e il miglioramento del bilancio delle famiglie erano un evidente segnale che l'era del deleveraging delle famiglie era ormai giunta al termine e che quindi molto probabilmente la convinzione di alcuni economisti su un potenziale periodo di "stagnazione secolare" era falsa. All'epoca mi aspettavo una ripresa rapida delle attività nel settore delle costruzioni, ma lo shock inaspettato del coronavirus ha allungato i tempi della ripresa: ora, però, il settore delle costruzioni sta tornando alla ribalta visto che, grazie alle politiche fiscali e all'aumento dei tassi di risparmio, i bilanci delle famiglie sono ulteriormente migliorati.

L'industria delle costruzioni torna alla ribalta

(Fig. 1) Gli investimenti residenziali sono in forte ripresa

L'industria delle costruzioni torna alla ribalta

Al 31 marzo 2021.

Fonte: Bureau of Economic Analysis.

Il coronavirus ha alimentato la domanda di nuove case

Il coronavirus ha alimentato la domanda di case per due motivi: in primis perché il calo dei tassi di interesse generato dalla pandemia ha reso più accessibili le case occupate dai proprietari, e in secondo luogo perché il lockdown ha creato nelle famiglie l'esigenza di spazi più ampi dove vivere. Insieme, questi due fattori hanno risollevato la domanda del mercato immobiliare residenziale.

Per quanto riguarda i finanziamenti, l'offerta di mutui ipotecari è tutt'altro che compromessa considerando la combinazione di cash elevato e bilanci bancari sani: le banche hanno molti asset a basso rendimento nei bilanci sotto forma di cash e, di conseguenza, stanno cercando di accumulare asset a rendimento più elevato, come i mutui. E nonostante un controllo normativo più rigoroso, le banche sembrano essere ben posizionate per sostenere la ripresa del mercato immobiliare.

Per un'accelerazione dei mutui ipotecari, però, è fondamentale che l'incertezza economica e la disoccupazione diminuiscano, favorendo così l'assunzione di rischi da parte delle banche. In tal senso, la campagna vaccinale e la riapertura dell'economia rappresentano un volano.

Dal lato dell'offerta del mercato immobiliare, dopo un decennio sottotono per il settore delle costruzioni, l'eccesso di scorte immobiliari era già stato assorbito prima della crisi da coronavirus. Con l'accelerazione della domanda per avere dello spazio in più in cui vivere durante la pandemia, il numero di case non occupate negli Stati Uniti è sceso su livelli storicamente bassi.

L'edilizia dovrebbe quindi rappresentare un forte motore ciclico, con una dinamica che, a mio avviso, sarà molto diversa rispetto a quella che ha seguito la crisi finanziaria globale. E la ripresa post-pandemia ne trarrà beneficio, mettendo fine alle ipotesi sulla "stagnazione secolare".

Due sfide per la ripresa dell'edilizia residenziale

Affinché la ripresa si concretizzi, il mercato immobiliare americano deve affrontare due sfide importanti. Quella più immediata, a breve termine, è legata al fatto che il numero di persone per famiglia negli Stati Uniti è diminuito notevolmente durante la pandemia e oggi è vicino ai minimi storici; dunque, è possibile che parte della domanda per le case sia già stata soddisfatta. Tuttavia, lo stock di alloggi sfitti rimane basso e dovrà essere ripristinato.

La seconda sfida, quella più significativa, è legata ai cambiamenti demografici. In fase di ripristino delle scorte, il ritmo di costruzione delle case dovrebbe rimanere su livelli elevati per un po', ma poi dovrà stabilizzarsi, a una velocità più lenta rispetto a quella del boom della metà degli anni 2000. E man mano che gli investimenti immobiliari si stabilizzeranno, la relativa potenza come motore dell'economia tenderà a diminuire.

Nel complesso, crediamo che il miglioramento della domanda continuerà a sostenere i prezzi delle case e il basso stock di alloggi sfitti sosterrà l'attività di costruzione. Di conseguenza, le pressioni inflazionistiche aumenteranno e questo e potrebbe dare maggiori margini di manovra alla Fed per aumentare i tassi.

Tuttavia, nei prossimi due anni è probabile che la ricostituzione delle scorte immobiliari sarà completata e che ci sarà un "overbuilding". A sua volta, questo potrebbe mantenere il tasso di interesse naturale su livelli storicamente bassi.

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